Kary umowne, odszkodowanie, a nawet rozwiązanie umowy deweloperskiej – to środki, po jakie mogą sięgnąć nabywcy, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania.

Wysokie stopy procentowe, gwałtowny spadek liczby zawartych umów hipotecznych oraz zmiany legislacyjne, to nie jedyne problemy rynku nieruchomości. Deweloperzy, jak i inne branże, zmagają się z brakami kadrowymi oraz problemem z dostępnością materiałów. Przedłużająca się budowa to wyższe koszty także dla osób, które oczekują na swoje wymarzone cztery kąty, m.in. z tytułu wyższych rat kredytu hipotecznego czy związane z koniecznością tymczasowego najmu innego lokum. Eksperci przypominają, że o swój interes kupujący muszą zadbać, negocjując warunki umowy deweloperskiej, w której, poza wymaganymi terminami oddania lokalu i przekazania do niego praw własności, musi się znaleźć zapis o karach umownych i odszkodowaniu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę deweloperską?

W umowach deweloperskich bardzo rzadko określa się dokładną dzienną datę oddania mieszkania. Nie oznacza to jednak, że wykonawca może w nieskończoność odwlekać termin zakończenia prac. Umowa deweloperska określa bowiem trzy terminy:

  • termin zakończenia prac budowlanych,

Statycznie przeniesienie praw własności lokalu powinno nastąpić maksymalnie w ciągu 6 miesięcy od jego odbioru. Jeśli ten czas jest dłuższy, nabywca powinien wystąpić do dewelopera na piśmie z wnioskiem o wyjaśnienie. Jest to niezwykle istotne, gdyż właśnie w tym momencie można uruchomić procedurę wypowiedzenia umowy, z zachowanie 120-dniowego terminu wezwania wykonawcy na przekazanie prawa własności do lokalu. Zerwanie umowy to jednak ostateczność, która może się nabywcy zwyczajnie nie opłacać, ze względu na już poniesione koszty. Wcześniej warto sięgnąć po inne środki: kary umowne i odszkodowanie.

Czy każde opóźnienie daje prawo do naliczenia kar?

Powodów opóźnień w pracach może być wiele, a te najczęstsze to:

  • opóźnienie niezależne od dewelopera, jak brak materiałów, niedotrzymanie terminów przez podwykonawców i inne. Co najważniejsze, deweloper musi udowodnić, że wydanie lokalu odbyło się po czasie nie z jego winy;
  • niedotrzymanie terminów określonych w umowie z winy dewelopera;
  • opóźnienie z winy kupującego, np. nieterminowe wpłaty kolejnych transz.

Za niedotrzymanie terminów oddania lokalu i przeniesienia prawa własności kupujący może wystąpić z pismem do dewelopera o wypłatę kar umownych za opóźnienie. Od stycznia 2022 r. maksymalna wysokość takich odsetek wynosi 15,5% wartości umowy. Co istotne, zapłata kary umownej, zgodnie z orzeczeniem NSA z 2013 r., następuje niezależnie od braku szkody wierzyciela, a odsetki są naliczane od następnego dnia, gdy nastąpiła zwłoka.

Kiedy można się domagać od dewelopera odszkodowania za opóźnienie?

Bywa jednak, że suma kar umownych może nie pokryć kosztów faktycznej szkody, która powstała wskutek tego, że deweloper nie oddał w terminie lokalu. W takiej sytuacji kupujący powinien wystąpić na piśmie do dewelopera o odszkodowanie za opóźnienie w realizacji inwestycji. Oto powody, kiedy można ubiegać się o odszkodowanie m.in.:

  • znaczne wydłużenie czasu najmu lokalu zastępczego,
  • podwyższone koszty kredytu.

Uwaga, można to zrobić, jeśli w umowie deweloperskiej znalazło się postanowienie, dopuszczające dochodzenie odszkodowania w wysokości wyższej niż kary za niedotrzymanie terminu oddania kluczy do mieszkania. Dlatego podczas zawierania takiej umowy warto skorzystać ze wsparcia fachowca. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić, to powinniśmy zarezerwować sobie więcej czasu, by na spokojnie dokładnie przeczytać cały tekst umowy oraz wyjaśnić wszystkie niejasne lub niezrozumiałe dla nas zapisy, zgodnie z zasadą, że „kto pyta, nie błądzi”, a przynajmniej mniej może stracić.