Jakie są najważniejsze czynniki wpływające na jakość mieszkań oddawanych przez deweloperów?

Kwestie dotyczące wykorzystywanych technologii w budownictwie, czy też aspekty związane z projektowaniem rozkładu pomieszczeń? Które czynniki mają największy wpływ na jakość mieszkań deweloperskich?

Dlaczego określone mieszkanie ma większy poziom atrakcyjności?

Nie ma większego zaskoczenia, jeśli chodzi o najistotniejsze kryteria wskazywane przez potencjalnych klientów. Wciąż najważniejszą kwestią pozostaje optymalna lokalizacja nieruchomości wraz z dobrym stosunkiem ceny do jakości. Użytkownicy nie chcą przepłacać za lokale, które cechują się niską użytecznością, choćby ze względu na niedostateczne zagospodarowanie przestrzeni zewnętrznej. Czym jest jednak wspomniana „jakość”, która determinuje to, czy mieszkanie staje się atrakcyjniejsze dla odbiorcy? Oprócz aspektów subiektywnych, takich jak poczucie piękna czy gust danej osoby, górę biorą kwestie związane z czynnikami obiektywnymi.

Co w największym stopniu wpływa na jakość mieszkań deweloperskich?

Bez wątpienia można wyróżnić kilka najważniejszych czynników, które przekładają się na jakość nowej nieruchomości mieszkalnej. Wśród nich bardzo istotne znaczenie ma standard techniczny, czyli poprawność wykonania wszelkiego rodzaju elementów konstrukcyjnych, ale także i instalacji poprowadzonych wewnątrz. Niweluje to ryzyko powstawania problemów natury technicznej w przyszłości, ograniczając koszty napraw. Oprócz tego zagadnienia klasa mieszkań od deweloperów w dużej mierze zależy od tego, jak atrakcyjny jest projekt architektoniczny. Mowa o rozkładzie pokoi, ciągach komunikacyjnych, zagospodarowaniu pomieszczeń podziemnych. Dobry projekt pozwala wydobyć, nawet z niewielkiego mieszkania, ogromny potencjał użytkowy.

Na co zwracają uwagę odbiorcy? Pozostałe kwestie wpływające na atrakcyjność mieszkania

Oczekiwania inwestorów z każdym rokiem stają się większe. Wiąże się to choćby ze wdrażaniem coraz to nowszych technologii w budownictwie, które mogą być implementowane w nowych budynkach. Rośnie zatem świadomość tego, jak odpowiednio dobrane materiały budowlane wpływają na komfort mieszkania i możliwość dostosowywania przestrzeni do własnych wymogów. Co za tym idzie, potencjalni kupujący będą zwracać swoją uwagę na kwestie takie, jak:

  • estetyka konstrukcji,
  • funkcjonalność pomieszczeń,
  • komfort mieszkania,
  • technologie wykorzystane wykończenia,
  • i wreszcie – samo wykończenie, o ile mieszkanie nie jest oddawane w stanie surowym.

Czynniki wpływające na klasę mieszkań deweloperskich – podsumowanie

Wysoki standard techniczny, solidny projekt, najlepszej jakości materiały budowlane, estetyka pomieszczeń – to tylko niektóre czynniki, które wpływają na jakość nowych nieruchomości deweloperskich. Istotne są także upodobania kupującego, cena końcowa czy lokalizacja budynku.

Jakie są prawa i obowiązki kupującego podczas odbioru mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera to dla każdego ogromne przeżycie i wielka radość. Wymarzone klucze są w naszych rękach. Należy jednak pamiętać, o kilku kwestiach, które pomogą uniknąć problemów w przyszłości. Jakie są prawa kupującego podczas odbioru mieszkania? A jakie ma obowiązki? Odpowiedź przedstawiamy poniżej.

Jak wygląda odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment, w którym kupujący sprawdza stan techniczny mieszkania i potwierdza, że jest ono zgodne z umową deweloperską. Typowy proces odbioru mieszkania od dewelopera zaczyna się od ustalenia terminu odbioru. Przed odbiorem mieszkania, kupujący powinien przeczytać umowę deweloperską, protokoły przekazania mieszkań oraz dokumentację techniczną. Następnie sprawdza się stan techniczny mieszkania i podpisuje protokół odbioru, a w zamian otrzymuje się komplet dokumentów i klucze. Kupujący opłaca wszelkie należności, a kolejnym etapem przed zamieszkaniem jest zameldowanie się w nowym mieszkaniu.

Prawa kupującego przy odbiorze mieszkania

Kupujący, który odbiera mieszkanie od dewelopera, ma wiele praw i obowiązków. Przede wszystkim, przed podpisaniem protokołu odbioru powinien dokładnie sprawdzić stan techniczny mieszkania oraz zgodność z warunkami zawartymi w umowie deweloperskiej.

Oto lista najważniejszych praw kupującego podczas odbioru mieszkania od dewelopera:

  • prawo do odbioru mieszkania w stanie zgodnym z umową deweloperską
  • prawo do złożenia reklamacji, jeśli mieszkanie nie spełnia umownych warunków, wtedy możliwa jest reklamacja.
  • prawo do otrzymania dokumentacji technicznej mieszkania, takiej jak instrukcje obsługi urządzeń i instalacji
  • prawo do wglądu w dokumentację dotyczącą budowy i uzyskanych pozwolenia na budowę
  • prawo do odstąpienia od umowy w przypadku rażącego naruszenia umowy przez dewelopera.

Obowiązki kupującego przy odbiorze mieszkania od dewelopera

Przy odbiorze mieszkania od dewelopera kupujący ma też szereg obowiązków. Ważne jest przygotowanie wcześniej listy dokumentów do odbioru mieszkania i sprawdzenie jej, a także listy poszczególnych kroków, które należy wykonać (pozwoli to uniknąć zapomnienia o czymś). Podczas odbioru mieszkania należy sprawdzić wszystkie jego wady – widoczne jak i mogą być ukryte. Do obowiązków kupującego należy:

  • dokładne sprawdzenie stanu technicznego mieszkania oraz zgodności z umową deweloperską
  • sporządzenie protokołu odbioru mieszkania, w którym zawarte są wszelkie uwagi i zastrzeżenia dotyczące stanu technicznego mieszkania
  • zapoznanie się z instrukcjami obsługi urządzeń i instalacji znajdujących się w mieszkaniu
  • terminowe dokonanie płatności wynikających z umowy deweloperskiej
  • zawiadomienie dewelopera o wszelkich nieprawidłowościach lub usterkach, które zostaną zauważone po odbiorze mieszkania – warto znać swoje prawa konsumenckie w tej kwestii, żeby chociażby mieć pewność po czyjej stronie są koszty usunięcie wad.

Ważne jest, aby kupujący dokładnie zapoznał się z umową deweloperską i warunkami odbioru mieszkania przed podpisaniem umowy. W ten sposób będzie miał pewność, że otrzyma mieszkanie zgodne z umową i w pełni spełniające jego oczekiwania.

Jakie są przyczyny opóźnień w oddaniu mieszkań przez deweloperów?

Kary umowne, odszkodowanie, a nawet rozwiązanie umowy deweloperskiej – to środki, po jakie mogą sięgnąć nabywcy, gdy deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania.

Wysokie stopy procentowe, gwałtowny spadek liczby zawartych umów hipotecznych oraz zmiany legislacyjne, to nie jedyne problemy rynku nieruchomości. Deweloperzy, jak i inne branże, zmagają się z brakami kadrowymi oraz problemem z dostępnością materiałów. Przedłużająca się budowa to wyższe koszty także dla osób, które oczekują na swoje wymarzone cztery kąty, m.in. z tytułu wyższych rat kredytu hipotecznego czy związane z koniecznością tymczasowego najmu innego lokum. Eksperci przypominają, że o swój interes kupujący muszą zadbać, negocjując warunki umowy deweloperskiej, w której, poza wymaganymi terminami oddania lokalu i przekazania do niego praw własności, musi się znaleźć zapis o karach umownych i odszkodowaniu.

Kiedy można wypowiedzieć umowę deweloperską?

W umowach deweloperskich bardzo rzadko określa się dokładną dzienną datę oddania mieszkania. Nie oznacza to jednak, że wykonawca może w nieskończoność odwlekać termin zakończenia prac. Umowa deweloperska określa bowiem trzy terminy:

  • termin zakończenia prac budowlanych,

Statycznie przeniesienie praw własności lokalu powinno nastąpić maksymalnie w ciągu 6 miesięcy od jego odbioru. Jeśli ten czas jest dłuższy, nabywca powinien wystąpić do dewelopera na piśmie z wnioskiem o wyjaśnienie. Jest to niezwykle istotne, gdyż właśnie w tym momencie można uruchomić procedurę wypowiedzenia umowy, z zachowanie 120-dniowego terminu wezwania wykonawcy na przekazanie prawa własności do lokalu. Zerwanie umowy to jednak ostateczność, która może się nabywcy zwyczajnie nie opłacać, ze względu na już poniesione koszty. Wcześniej warto sięgnąć po inne środki: kary umowne i odszkodowanie.

Czy każde opóźnienie daje prawo do naliczenia kar?

Powodów opóźnień w pracach może być wiele, a te najczęstsze to:

  • opóźnienie niezależne od dewelopera, jak brak materiałów, niedotrzymanie terminów przez podwykonawców i inne. Co najważniejsze, deweloper musi udowodnić, że wydanie lokalu odbyło się po czasie nie z jego winy;
  • niedotrzymanie terminów określonych w umowie z winy dewelopera;
  • opóźnienie z winy kupującego, np. nieterminowe wpłaty kolejnych transz.

Za niedotrzymanie terminów oddania lokalu i przeniesienia prawa własności kupujący może wystąpić z pismem do dewelopera o wypłatę kar umownych za opóźnienie. Od stycznia 2022 r. maksymalna wysokość takich odsetek wynosi 15,5% wartości umowy. Co istotne, zapłata kary umownej, zgodnie z orzeczeniem NSA z 2013 r., następuje niezależnie od braku szkody wierzyciela, a odsetki są naliczane od następnego dnia, gdy nastąpiła zwłoka.

Kiedy można się domagać od dewelopera odszkodowania za opóźnienie?

Bywa jednak, że suma kar umownych może nie pokryć kosztów faktycznej szkody, która powstała wskutek tego, że deweloper nie oddał w terminie lokalu. W takiej sytuacji kupujący powinien wystąpić na piśmie do dewelopera o odszkodowanie za opóźnienie w realizacji inwestycji. Oto powody, kiedy można ubiegać się o odszkodowanie m.in.:

  • znaczne wydłużenie czasu najmu lokalu zastępczego,
  • podwyższone koszty kredytu.

Uwaga, można to zrobić, jeśli w umowie deweloperskiej znalazło się postanowienie, dopuszczające dochodzenie odszkodowania w wysokości wyższej niż kary za niedotrzymanie terminu oddania kluczy do mieszkania. Dlatego podczas zawierania takiej umowy warto skorzystać ze wsparcia fachowca. Jeśli nie możemy sobie na to pozwolić, to powinniśmy zarezerwować sobie więcej czasu, by na spokojnie dokładnie przeczytać cały tekst umowy oraz wyjaśnić wszystkie niejasne lub niezrozumiałe dla nas zapisy, zgodnie z zasadą, że „kto pyta, nie błądzi”, a przynajmniej mniej może stracić.

Pomiar powierzchni mieszkania lub domu

Problem jak obliczyć powierzchnię mieszkania lub domu często spędza sen z powiek osobom kupującym nieruchomość i dokonującym jej technicznego odbioru. Mierzenie powierzchni jest również niezmiernie ważne dla celów podatkowych, ubezpieczeniowych i wielu innych. W jaki sposób w takim razie wykonać pomiar powierzchni zgodnie ze sztuką?

Co to jest powierzchnia użytkowa mieszkania?

Najważniejszym pojęciem, które znacznie ułatwi dokonanie pomiarów, jest tzw. powierzchnia użytkowa mieszkania. Jest to najważniejszy parametr, którego prawidłowe przedstawienie nastręcza wielu trudności. Sprawę komplikuje fakt, że sposób obliczania powierzchni użytkowej jest regulowany przez kilka aktów prawnych oraz podlega kilku normom:

  • Podstawowa polska norma PN-ISO 9836:1997 określa, że powierzchnia użytkowa to część powierzchni kondygnacji netto (tj. ograniczonej przez elementy zamykające).
  • Obecnie podstawowa norma jest zastępowana powszechnie przez normę PN-ISO 9836:2015-12. Jest to w zasadzie modyfikacja normy podstawowej, która pozwala powiększyć powierzchnię użytkową o elementy konstrukcji nadające się do demontażu (np. ścianki działowe).
  • Uzupełnieniem jest specjalistyczna norma PN-70/B-02365, która uszczegóławia parametry dla powierzchni użytkowej – wyróżniając powierzchnię podstawową i pomocniczą. Norma ta jest powszechnie stosowana w przypadku budownictwa komercyjnego, ale równie dobrze pozwala na dokładne wyliczenie powierzchni użytkowej pomieszczeń w domach i mieszkaniach.

Praktyczne zasady obliczania powierzchni użytkowej

W praktyce obliczenie metrów kwadratowych przy zastosowaniu reguł określonych w powyższych normach wymaga także uwzględnienia wielu dodatkowych elementów. Należy pamiętać, że powierzchnia pokoi i innych pomieszczeń w nowych nieruchomościach powinna być mierzona na poziomie posadzki. Należy pamiętać, że do powierzchni użytkowej nie wolno zaliczać drzwi, okien balkonowych, przejść czy wnęk w ścianach. Obliczenie metrów kwadratowych powinno być dokonywane z dokładnością pomiarową do 0,01 m.

Po wykonaniu pomiaru posadzki (obliczenie metrów kwadratowych), kolejnym etapem może być obliczenie powierzchni użytkowej (kubatury pomieszczenia). W tym przypadku należy mierzyć także wysokość i pamiętać, że w przypadku:

  • wysokości mniejszej niż 1,4 m nie uwzględnia się pomiaru,
  • wysokości 1,4-2,2 m – do obliczeń wykorzystuje się 50% pomiaru,
  • wysokości powyżej 2,2 m do obliczeń wykorzystuje się 100% pomiaru.

Narzędzia do wykonywania pomiaru

W związku z tym, że zasady wykonywania pomiaru są bardzo skomplikowane, bardzo pomocne są nowoczesne narzędzia do ich wykonywania. Na pewno takie rozwiązania jak nowoczesne dalmierze laserowe czy elektroniczne mierniki odległości będą pomocne i pozwolą uniknąć nieporozumień mogących skutkować problemami lub kosztami w przyszłości.

Jakich narzędzi używa się przy odbiorze mieszkania i domu?

Bez specjalistycznych narzędzi nie można odebrać mieszkania lub domu od dewelopera. Profesjonalny sprzęt nie tylko pozwoli na wykrycie ewentualnych usterek, ale również jego zastosowanie może być pomocne przy ewentualnych sporach z deweloperem o stan techniczny obiektu.

Jakie narzędzia będą przydatne przy odbiorze mieszkania i domu?

Prawidłowe przeprowadzenie odbioru mieszkania lub domu od dewelopera wymaga zastosowania specjalistycznych narzędzi. To właśnie one pozwolą szybciej wykryć usterki, które nie są widoczne dla oka.

Jaki sprzęt pomiarowy będzie przydatny przy odbiorze domu czy mieszkania?

Kątownik

Kątownik będzie niezawodny do sprawdzenia kątów (otwartych i zamkniętych) w narożach ścian. Warto jednak pamiętać o tym, że dobry kątownik musi mieć długość ramion mnie mniejszą niż 1 m x 0,5 m. Dodatkowo profesjonalne narzędzie musi mieć małe ścięcie w swoim narożu. To będzie pozwalało na wykonanie pomiarów w każdym lokalu, nawet w tym, w którym w narożnikach ścian położony jest akryl.

Szczelinomierz

Dzięki szczelinomierzowi można sprawdzić, czy znaleziona odchyłka mieści się w granicach dopuszczalnych norm.

Wilgotnościomierz

Wilgotnościomierz daje możliwość pomiaru poziomy wilgoci w materiałach budowlanych (mac 2 m w głąb materiału).

Dalmierz laserowy

Czym jest dalmierz laserowy? To jedno z narzędzi pomiarowych, pozwalających na zaawansowanie wykonywanie pomieszczeń. Dalmierz pozwala na pomiar całej powierzchni mieszkania lub domu. Uzyskane wyniki można porównać z dokumentacją od dewelopera, aby sprawdzić, czy pomiędzy tymi wartościami nie występują rozbieżności.

Miernik napięcia

Miernik napięcia jest urządzeniem pozwalającym na sprawdzenie, czy w gniazdach występuje napięcie, a one same są prawidłowo podłączone.

Młotek gumowy

Młotek gumowy pozwoli na bezpieczne sprawdzenie poprzez obstukanie wszystkich płytek znajdujących się na balkonie, w łazience czy w kuchni, żeby sprawdzić, czy są one dobrze ułożone. Jeżeli usłyszymy głuchy odgłos, oznacza to, że albo płytka jest wadliwa, albo została źle ułożona, czego efektem będzie niedługie jej uszkodzenie.

Poziomica

Poziomica będzie przydatna do sprawdzenia równości ścian, poziomu posadzek, wgłębień w ścianach czy spadków na balkonach lub w miejscach garażowych. Profesjonalna poziomica nie może mieć mniej niż 2 m długości.

Kamera termowizyjna

Kamera termowizyjna pozwoli na wykrycie mostków termicznych, czyli wszystkich tych miejsc, przez które z pomieszczenia ucieka ciepło.

Łaty murarskie

Łaty murarskie to jeden z typów poziomicy, przy pomocy których można sprawdzić, czy wylewki lub tynki są równo ułożone.

Anemometr

Anemometr pozwala sprawdzić ilość przepływu powietrza w kratkach wentylacyjnych.

Rysik ri-ri

Rysik ri-ri służy do badania twardości posadzki betonowej. Należy zastosować go jeszcze przed ułożeniem okładziny klejonej do podłoża.

Pirometr

Pirometr to urządzenie przeznaczone do bezdotykowego pomiaru temperatury. W odbiorze lokali mieszkalnych urządzenie może posłużyć do sprawdzenia klimatyzacji, systemów grzewczych czy lokalizowania przeciągów i prądów cieplnych.

Higrometr

Higrometr to urządzenie, które wykorzystywane jest przy pomiarze poziomu wilgotności w pomieszczeniach.

Suwmiarka

Odbiór domu czy mieszkania nie może się odbywać bez suwmiarki. To urządzenie niewielkich rozmiarów, służące do pomiarów wymiarów zewnętrznych i wewnętrznych przedmiotów oraz ich głębokości.

Ile trwa odbiór mieszkania od dewelopera?

Odbiór mieszkania to jedna z najistotniejszych formalności w kontekście całego procesu zakupowego. Jest to jedyny moment, w którym można domagać się od dewelopera wprowadzenia poprawek bądź wyeliminowanie ewentualnych nieprawidłowości.

Na czym polega odbiór techniczny mieszkania?

Odbiór mieszkania od dewelopera to nie wyłącznie oględziny- opiera się on na sprawdzeniu wszelkich kwestii technicznych, które wieńczy podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego. W czasie odbioru technicznego należy skupić się przede wszystkim na:

  • poprawności pionów i poziomów,
  • ewentualnych odchyłach,
  • poprawności zamontowania wszelkich instalacji,
  • szczelności okien,
  • prawidłowości wykonania balkonu lub tarasu.

Ocenie podlega także kondycja bloku, a więc klatek schodowych, elewacji i podobnych elementów. Bez względu na to, czy dobieramy mieszkania od 25 m2 do 50 m2, czy mieszkania powyżej 100 m2, należy dokładnie przyjrzeć się wszelkim szczegółom, zanim jeszcze podpiszemy dokumenty związane z odbiorem nieruchomości.

Od czego zależy czas odbioru mieszkania?

Czas odbioru mieszkania nie jest jednolity- wręcz przeciwnie, gdyż zależy od wielu istotnych czynników, w tym od:

  • metrażu nieruchomości,
  • ilości prac, jakie zobowiązał się wykonać deweloper,
  • wielkości budynku, w którym znajduje się mieszkanie,
  • ilości usterek, jakie zostaną odnotowane w momencie dokonywania oględzin.

Czas trwania odbioru- ile wynosi?

Minimalny czas trwania odbioru mieszkania od dewelopera wynosi około 1,5 godzin. Niemniej jednak w większości przypadków trudno zamknąć się nawet w 3 godzinach, jeśli pomiary mają być wykonane dokładnie, a ich wyniki nie będą pozostawiać wątpliwości. Najdłużej, bo około 4,-5 godzin, może trwać odbiór mieszkania powyżej 100 m2, natomiast nieco krócej będzie trwał odbiór nieruchomości od 50 m2 do 100 m2. Najbardziej czasochłonne staje się odebranie mieszkania, w którym odnotowano wiele usterek. Należy zgłosić je deweloperowi bądź jego przedstawicielowi, który dokona stosownych zapisów w dokumentacji. W takim przypadku odbiór może potrwać nawet 6 godzin.

Odbiór techniczny- samodzielnie czy z fachowcem?

Czas odbioru mieszkania zależny jest też od tego, czy dokonujemy go samodzielnie, czy też z pomocą fachowca. Profesjonalista dokładnie wie, jak poruszać się po mieszkaniu i w jaki sposób używać poszczególnych sprzętów pomiarowych. W ten sposób można zaoszczędzić nawet 1-1,5 godziny.

Załatwienie formalności związanych z odbiorem nieruchomości to proces, który trwa około 3-4 godzin. Pod uwagę należy wziąć też wpływ dodatkowych czynników na długość odbioru mieszkania, takie jak ewentualne usterki.

Jakie są formalności po odbiorze technicznym mieszkania?

Zakup własnego mieszkania łączy się z kilkoma istotnymi kwestiami, o których powinniśmy pamiętać podczas odbioru mieszkania, jak i po jego odbiorze z rąk dewelopera.

Dokładne sprawdzenie stanu technicznego

Podczas odbioru mieszkania sporządzany jest protokół odbioru, który zawiera wszystkie wady i usterki lokalu zauważone podczas przeglądu stanu faktycznego. Przy odbiorze technicznym powinniśmy zwrócić uwagę na najmniejsze elementy i uchybienia powstałe podczas prac budowlanych. Każde niedopatrzenie z naszej strony spowoduje, że będziemy musieli z własnych pieniędzy naprawić uszkodzenie powstałe z winy dewelopera. Protokół powinien zawierać datę i podpis dewelopera oraz nabywcy. Warto pamiętać, że deweloper ma 14 dni, aby odnieść się do powstałych wad i 30 dni na ich naprawę. Jeżeli deweloper nie prześle swojego stanowiska ani nie naprawi uszkodzeń, dalsze rozstrzygnięcie sprawy należy do sądu.

Przenoszenie własności

Jeżeli odbiór mieszkania został przeprowadzony poprawnie, następnie musimy podpisać umowę przeniesienia własności. Umowę przeniesienia praw własności do lokalu podpisujemy w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać, aby dokładnie przejrzeć wszystkie dokumenty. Zazwyczaj umowa podpisywana jest po zakończeniu odbioru technicznego lokalu i wiąże się z wizytą u notariusza. W niektórych sytuacjach przyszli właściciele zapraszani są do podpisania umowy kilka miesięcy od zakończenia formalności po odbiorze technicznym mieszkania od dewelopera.

Formalności po odbiorze mieszkania

Kolejne czynności i kwestie urzędowe załatwiamy po odbiorze mieszkania i podpisaniu umowy przenoszącej własność. W pierwszej kolejności powinniśmy się udać do sądu, aby wpisać hipotekę do księgi wieczystej, jeżeli zaciągnęliśmy kredyt hipoteczny na zakup mieszkania. Chcąc dopełnić formalności po odbiorze mieszkania, musimy również pójść do urzędu miasta lub gminy i tam zgłosić nabycie lokalu. Urząd od tej pory będzie naliczał podatek od nieruchomości.

Podpisując umowę z deweloperem, powinniśmy zwrócić uwagę na termin zakończenia prac budowlanych, termin przeniesienia własności i odbioru. Podpisując umowę, warto też zagwarantować sobie możliwość otrzymania kluczy przy odbiorze technicznym. Dzięki temu będziemy mogli rozpocząć prace wykończeniowe, co dalej spowoduje wcześniejsze zamieszkanie w lokalu.

To, co po odbiorze mieszkania od dewelopera warto wykonać, należy do czynności kontrolnych. Dzięki nim będziemy mieli pewność, że nieruchomość spełni nasze potrzeby i będzie służyła bez konieczności naprawy.

Ekspertyza budowlana – co to jest i ile kosztuje?

Ekspertyza budowlana może być przygotowana wyłącznie przez uprawnioną osobę, czyli rzeczoznawcę budowlanego, który ma odpowiednią wiedzę i kwalifikacje do stworzenia takiego dokumentu. Jej właściwe przygotowanie wymaga szczegółowych badań dotyczących danej nieruchomości, uwzględniając przy tym zastosowane materiały budowlane i wyliczenia związane z wytrzymałością elementów konstrukcyjnych. Jaka jest cena ekspertyzy?

Co to jest ekspertyza budowlana?

Ekspertyza budowlana to odpowiedni dokument poświadczający rzeczywisty i aktualny stan techniczny nieruchomości, dopuszczający budynek do bezpiecznego użytkowania. Może być wykorzystywana w sprawach karnych z zakresu prawa cywilnego oraz prawa budowlanego, między innymi przez policję, prokuraturę czy sąd albo Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Z czego składa się ekspertyza budowlana?

Ekspertyza techniczna budynku przygotowywana jest na podstawie szczegółowych badań obiektu. Jej sporządzenie pomaga wskazać przyczyny i skutki ewentualnych nieprawidłowości, ale również możliwości i sposobów ich usunięcia.

Profesjonalne ekspertyzy budowlane zawierają część opisową i obliczeniową. W takich dokumentach powinien być opis przedmiotu i celu, w jakim przygotowana jest ekspertyza budynku. Należy podać również formalne podstawy do jej sporządzenia. Kolejne elementy, które powinny się znajdować w pełnej dokumentacji to dokładnie opisane badania, które zostały wykonane wraz ze szczegółową dokumentacją fotograficzną i rysunkową.

Ile kosztuje ekspertyza budowlana?

W większości przypadków przygotowanie ekspertyzy budowlanej przez odpowiedniego fachowca, to koszt w granicach kilku tysięcy zł. Proste opinie techniczne będą nas kosztować około 1000 zł, ale jeśli chodzi o większe nieruchomości, takie jak biurowce czy galerie handlowe, to tutaj trzeba liczyć się już na nieco większe koszty.

Ostateczna cena ekspertyzy budowlanej uzależniona będzie również od warunków towarzyszących podczas jej sporządzania. Na jej koszt będzie miał wpływ termin przygotowania opinii, wielkości budynku, stopień zniszczenia, lokalizacja obiektu oraz dodatkowe informacje związane z przeprowadzonymi badaniami i uzyskanymi danymi, które mają znaleźć się w dokumentach.

Kto wykonuje ekspertyzę budowlaną?

Ekspertyza budowlana powinna zostać wykonana przez uprawnioną osobę do takich zadań, czyli rzeczoznawcę budowlanego. Taki specjalista ma nieograniczone uprawnienia z zakresu z budownictwa i może samodzielnie pełnić funkcję techniczną. Fachowiec powinien mieć również doświadczenie w przygotowywaniu opinii technicznych oraz w dziedzinach, które obejmują jego budowlane uprawnienia.

Opinia techniczna a ekspertyza budowlana

W wielu przypadkach nie trzeba sporządzać ekspertyzy budowlanej, ponieważ taki dokument niezbędny jest do przeprowadzenia modernizacji nieruchomości albo wprowadzenia różnych rodzaju zmian w budynku. W pozostałych przypadkach w zupełności wystarczy standardowa opinia techniczna.

Opinię techniczną możemy uzyskać od inżyniera posiadającego uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności, który na podstawie oględzin budynku lub też jej dokumentacji projektowej, przygotuje odpowiedni dokument. Znajduje się tam jasno i konkretnie opisany stan techniczny mieszkania czy domu.

Jakie powinny być wymiary miejsca postojowego, parkingowego i garażu?

Długość i szerokość miejsc do parkowania samochodu ma kluczowe znaczenie z wielu praktycznych przyczyn. Chodzi przede wszystkim o możliwość komfortowego wjechania i wyjechania, również dużymi autami typu SUV, które zaczynają dominować na polskich ulicach. Oprócz tego należy pamiętać o możliwości swobodnego otworzenia drzwi i wyjęcia z auta fotelika z niemowlakiem. Odrębne normy stosowane są w przypadku miejsc postojowych, parkingowych i garaży. Uwzględnia się przy tym również specjalne miejsca dla niepełnosprawnych, które muszą być dużo szersze od tych zwykłych.

Kto wyznacza wymiary miejsc dla auta?

W kwestii określenia, jakie są minimalne wymiary powierzchni utwardzonej, przeznaczonej do parkowania auta, w 2022 roku zastosowanie mają przepisy z Rozporządzenia Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia 14 listopada 2017 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Na skutek tych przepisów poszerzono minimalne wymiary miejsc postojowych. Oznacza to, że budowane nowe garaże podziemne, parkingi oraz te przebudowywane, muszą uwzględnić tę zmianę.

Ile miejsca dla auta osobowego?

Każdy inwestor planujący budowę lub przebudowę garażu podziemnego pod budynkami mieszkalnymi lub innymi, muszą uwzględnić nowe prawo budowlane w zakresie wymiarów.

Zarówno wymiary miejsca parkingowego, jak i postojowego powinny być takie same. Wynoszą one:

  • 2,5 metra szerokości i 5 metrów długości dla aut osobowych
  • 3,6 metra szerokości i 5 metrów długości dla niepełnosprawnych

Oczywiście w przypadku miejsc postojowych przeznaczonych dla samochodów ciężarowych, wymiary miejsca postojowego muszą być odpowiednio większe. Z reguły jednak w miastach na parkingach pod budynkami i w garażach podziemnych nie uwzględnia się możliwości wjazdu ciężarówek.

Co jednak ważne, jeśli chodzi o miejsce postojowe w garażu, inwestor musi zapewnić właściwą szerokość samego miejsca, a oprócz tego minimum dodatkowe 0,5 metra odległości od ściany lub słupa (dla osób z niepełnosprawnościami – 1,2 metra)

Jakie wymiary powinien mieć garaż?

Inwestorzy stawiający budynki jednorodzinne lub wielorodzinne z odrębnymi garażami dla każdego z lokali powinni również brać pod uwagę obowiązujące przepisy i się do nich zastosować. A zatem minimalne wymiary garażu jednostanowiskowego wynoszą 2,5 x 5 m, ale doliczając po 0,3 m odległości od ściany, powinny mieć minimum 3,1 m x 5. Zazwyczaj jednak buduje się garaże na jedno auto o nieco większych rozmiarach, nawet do 4,5 m szerokości i 6,5 m długości, dla większego komfortu użytkowników. W przypadku garażu dwustanowiskowego, aby wygodnie zmieściły się obok siebie dwa auta, należy uwzględnić minimum 5,8 m szerokości oraz 5 metrów długości. Inwestorzy preferują jednak większe garaże, z uwagi na plany przechowywania w nich różnych przydatnych w gospodarstwie domowym rzeczy.

Jakie budynki wymagają rocznych przeglądów budowlanych?

Każdy lokal powinien być zgodny ze wszelkimi wymogami bezpieczeństwa, w tym z utrzymaniem pożądanego stanu technicznego. Na to wszystko wpływa prawidłowe funkcjonowanie instalacji i wszystkich urządzeń w lokalu, a to z kolei kontrolowane jest przez specjalistów z zakresu budownictwa na zlecenie zarządców bądź właścicieli domostw. Jakich budynków dotyczy przegląd budowlany? Dlaczego się go robi? Ile kosztuje okresowy przegląd? Czytaj dalej!

Przegląd budowlany — których konstrukcji dotyczy?

Profesjonalne przeglądy elewacji oraz instalacji dotyczą przede wszystkim budynków szczególnie narażonych na szkodliwe działanie czynników atmosferycznych w tym budynków mieszkalnych. Mowa o takich zagrożeniach, których wpływ zagraża życiu i bezpieczeństwu wszystkich lokatorów, a także środowisku i samej konstrukcji. W przeglądzie należy trzymać się z góry ustalonych kroków, o którym wspomina, chociażby Dziennik Ustaw.

Według rozporządzania Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych przegląd roczny budynku musi obejmować:

  • stan techniczny zewnętrznych warstw izolacji budynku, w tym elementów ścian z zewnątrz (czyli gzymsy, filary, ganki), balkonów oraz balustrad,
  • wszystkich urządzeń zamocowanych do dachu i ścian nieruchomości, w tym pokryć dachowych,
  • instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej,
  • urządzeń ochrony przeciwpożarowej budynku,
  • elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku i przejść instalacyjnych budynku.

Treść ustawy obejmuje również sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej wszystkich elementów budynku oraz wszystkich pozostałych elementy budynku, w tym należy zwrócić uwagę estetykę budynku i jego otoczenia. A kto odpowiada za to wszystko?

Kto jest odpowiedzialny za przegląd techniczny obiektu budowlanego?

Właściciele, zarządcy oraz wszyscy użytkownicy obiektów budowlanych — to na ich barkach spoczywają obowiązki w zlecaniu napraw i okresowych kontroli. Powyższe osoby muszą na własną rękę usunąć stwierdzone w wyniku kontroli uszkodzenia zagrażające konstrukcji i życiu lub zdrowiu przebywających w nim ludzi.

Najczęściej w tym celu kontrole zleca się osobom o uprawnieniach budowlanych w odpowiedniej specjalności. Z kolei samą częstotliwość przeglądów technicznych obiektów budowlanych swobodnie może ustalać właściciel nieruchomości, najczęściej jednak takie kontrole zleca się raz w roku.

Ile kosztuje okresowy przegląd budynku?

Nie ma jednej ceny, bo koszt za najpowszechniej wybierany przegląd budowlany (roczny) uzależniany jest od metrażu. Cena kontroli wynosi ok. 1 zł za 1 m² (dla użytkowej powierzchni do 500 m²). Jeśli zaś chodzi o budynki biurowe, przemysłowe, czy inne wielkoprzemysłowe konstrukcje, to w tych przypadkach niezbędna będzie wycena indywidualna. Teraz już wiesz, że przegląd okresowy budynku to rzecz obowiązkowa w kwestii bezpieczeństwa zarówno środowiska, jak i mieszkańców konkretnego lokum.